Tapu Harcı Nedir?

Tapu harcı, satışı gerçekleştirilen tüm gayrimenkuller için (konut, iş yeri, arsa, tarla, arazi vb.)  tapuda beyan edilen satış bedelinin %4’ü olarak hesaplanan bir harçtır (bu bedel 2013 yılından önceki satışlarda %3,3 olarak hesaplanıyordu).

Tapu Harcını Kim Öder?

Tapu harcı bedeli, alıcı ve satıcıdan eşit olarak yani her birinden satış bedelinin %2'si oranında tahsil edilir. Örneğin, 100 bin TL değerinde bir ev satın aldığınızda hem sizin hem de evi satın aldığınız kişinin 2.000 TL harç bedeli ödemesi gerekir. Ayrıca tapu harç bedeli hesaplaması tapuya beyan edilen satış bedeli üzerinden yapılır. 

Not : Mersin genelinde yaygın olarak tapu harcının tamamını alıcı ödemektedir…

Tapu Harcı ve Vergiler Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Gayrimenkul alım satımındaki tüm aşamalar hakkında doğru bilgiye ulaşmanız, maliyetlerinizi doğru hesaplayıp zarar etmemeniz ve ileride çeşitli cezalara maruz kalmamanız için çok önemli. Bu yüzden tapu harcı hesaplama tablosuna ek olarak tapu işlemleri ile bağlantılı mutlaka bilmeniz ve dikkat etmeniz gereken konuları özetlemek istedik.

·        Tapu Harcı Bedelinin Düşük Gösterilmesine Ceza

Tapu harcı ödemesi, beyan edilen satış bedeline göre yapıldığı için tapu işlemi sırasında düşük bir bedel beyan ederseniz daha düşük tapu harcı ödersiniz. Geçmiş yıllarda daha az tapu harcı ödemek isteyen çok sayıda alıcı ve satıcı ev satış değerlerini düşük göstererek işlem yaptı. Üstelik bu durum satıcı için görünen kârı azaltarak oluşması muhtemel gelir vergisini aşağı çekmeye yaradı.

Halbuki bu konu Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yakın takip edildiği için hem alıcıya hem de satıcıya geriye dönük cezalar kesilebilir. Örneğin, Gelir İdaresi Başkanlığı bankalardan çekilen konut kredisi tutarlarını isteyerek beyan edilen tapu harcı bedelleri ile kıyaslayabilir. Çektiği kredi tutarı beyan etmiş olduğu tapu harcından yüksek görünen kişilere aradaki farkın %4'üne denk gelen eksik harç bedelini yasal faizi ile birlikte ceza olarak gönderebilir. ( Bu cezalar hem alıcıya hem de satıcıya %2 üzerinden hesaplanarak gönderiliyor. )

Banka kredileri, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın düşük tapu harcı beyanlarını tespit etmek için kullanmış olduğu yollardan sadece biri. Eksik beyan edilen ev değeri ve bu sebeple eksik yatırılmış harç tutarını belirlemek için ileride farklı yollar kullanılarak ceza kesilebilir. Bu sebeple tapuda gösterilecek ev değerinin gerçekten evi satın aldığınız değer olması ve tapu harcının da bu değer üzerinden hesaplanması en güvenli yol olacaktır.

·        Düşük Gösterilen Tapu Harcı Yüzünden Fazla Vergi Ödenmesi

Tapu harcı ile ilgili bir diğer konu da konut alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden satılması halinde ödenecek olan Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi'dir. Burada bazı satıcılar tapuda beyan edilecek satış değerini düşük göstermeye çalışarak alım ve satım arasında elde ettiği kârı saklamaya, böylece daha düşük vergi ödemeye çalışabilirler. Bunun tespiti durumunda tapu harçlarının düzeltilmesine benzer şekilde eksik ödenen verginin de tamamlanması ve yanlış beyan için ceza ödenmesi gerekecektir.

Satış bedelinin eksik gösterilmesi alıcı için de riskler oluşturur ve ileride evi satmak istediğinde daha yüksek gelir vergisi ödemesine sebep olabilir. Özellikle satış bedelinin eksik beyanı ve düşük tapu harcı ödenmesi ile bağlantılı cezalardan sonra tapuda doğruya daha yakın bedeller beyan edilmeye başlandı. Yeni konut alımlarında gerçek satış bedellerinin veya en azından gerçeğe yakın bedellerin bildirilmeye başlanması, evlerin tapuda görünen değerlerini de yukarı çekti. Geçtiğimiz yıllarda evini satın alırken değeri düşük göstermiş kişiler, satın alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden evi satmak istediklerinde gerçek değeri gösterince, aradaki alım ve satım farkından dolayı fazla kâr elde etmiş gibi göründüler. Bu yüksek kârdan dolayı ödenen vergi tutarları da katlandı.

Örneğin, 2014 yılı Ocak ayında 260.000 TL’ye evini almış bir kişinin tapuda 150.000 TL ev değeri beyan ederek tapu harcı yatırdığını varsayalım. Konutunu da 2017 yılı Ocak ayında 300.000 TL’ye satarken bu sefer doğru değer olan 300.000 TL'yi beyan etsin. Bu durumda aradaki kâr, kağıt üzerinde 150.000 TL görüneceği için satıcıya 32.000 TL’ye yakın bir değer artış kazancı vergi ödemesi tahakkuk edecektir. Ev alımı sırasında gerçek bedeli (yani 260.000 TL) belirtmiş olsaydı, herhangi bir değer artış vergi ödemesi tahakkuk etmeyecek ve sadece toplamda 4.400 TL (110.000 TL*%4) fazladan bir tapu harcı ödemesi oluşacaktı. Tapu harcını düşük göstermesinden dolayı 27.600 TL (32.000 TL - 4.400 TL) fazladan bir ödeme yapmak zorunda kaldı. Bu durumu yaşamamak için en doğru yol konut alım bedeli üzerinden tapu harcı beyanında bulunmaktır.  

 Tapu Harcı Ödemesinin Yapılması

Tapu müdürlüğü anlaşmalı bankalarının yanında (anlaşmalı bankalar SMS'te bildiriliyor), satış işleminizi yapmış olduğunuz tapu müdürlüğünden cep telefonunuza SMS olarak gelen 12 veya 13 haneli seri numarası ile tapu harcı, damga vergisi ve döner sermaye bedelini tüm bankaların kredi kartı ile Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesi üzerinden ödeyebilirsiniz

Arsa Tapu Harcı Hesaplaması 

Arsaların tapu harcı hesaplaması da diğer tüm gayrimenkuller ile aynıdır. Yani tapuya beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı %2, satıcı %2 olmak üzere toplam %4 tapu harcı bedeli ödenir.

Konut Kredisi ile Alınan Konutlarda Muaf Olunan Harç ve Vergiler

Eğer evinizi konut kredisi ile alıyorsanız, ipotek harcından ve katma değer vergisinden muaf olursunuz.

Emekliler, ev hanımları, işsizler, dul ve yetimler, şehit yakınları ve gaziler, ek gelirleri olmaması ve brüt alanı 200 m²’yi aşmayan bir konutları olması durumunda, emlak vergisinden muaftır.