Tapu Masrafları
Tapu Harcı Nedir?
Tapu harcı,
satışı gerçekleştirilen tüm gayrimenkuller için (konut, iş yeri, arsa, tarla,
arazi vb.) tapuda beyan
edilen satış bedelinin %4’ü olarak hesaplanan bir harçtır (bu
bedel 2013 yılından önceki satışlarda %3,3 olarak hesaplanıyordu).
Tapu Harcını Kim Öder?
Tapu harcı
bedeli, alıcı ve satıcıdan eşit
olarak yani her birinden satış bedelinin %2'si oranında tahsil edilir. Örneğin,
100 bin TL değerinde bir ev satın aldığınızda hem sizin hem de evi satın
aldığınız kişinin 2.000 TL harç bedeli ödemesi gerekir. Ayrıca tapu harç bedeli
hesaplaması tapuya beyan edilen satış bedeli üzerinden yapılır.
Not : Mersin
genelinde yaygın olarak tapu harcının tamamını alıcı ödemektedir…
Tapu Harcı ve Vergiler Hakkında
Bilmeniz Gerekenler
Gayrimenkul
alım satımındaki tüm aşamalar hakkında doğru bilgiye ulaşmanız, maliyetlerinizi
doğru hesaplayıp zarar etmemeniz ve ileride çeşitli cezalara maruz kalmamanız
için çok önemli. Bu yüzden tapu harcı hesaplama tablosuna ek olarak tapu
işlemleri ile bağlantılı mutlaka
bilmeniz ve dikkat etmeniz gereken konuları özetlemek istedik.
·
Tapu Harcı Bedelinin Düşük Gösterilmesine Ceza
Tapu harcı
ödemesi, beyan edilen satış bedeline göre yapıldığı için tapu işlemi sırasında
düşük bir bedel beyan ederseniz daha düşük tapu harcı ödersiniz. Geçmiş
yıllarda daha az tapu harcı ödemek isteyen çok sayıda alıcı ve satıcı ev satış
değerlerini düşük göstererek işlem yaptı. Üstelik bu durum satıcı
için görünen kârı azaltarak oluşması muhtemel gelir vergisini aşağı
çekmeye yaradı.
Halbuki bu
konu Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yakın takip edildiği için hem alıcıya
hem de satıcıya geriye dönük cezalar kesilebilir. Örneğin, Gelir İdaresi
Başkanlığı bankalardan çekilen konut kredisi tutarlarını isteyerek beyan edilen
tapu harcı bedelleri ile kıyaslayabilir. Çektiği kredi tutarı beyan etmiş
olduğu tapu harcından yüksek görünen kişilere aradaki farkın %4'üne denk gelen
eksik harç bedelini yasal faizi ile birlikte ceza olarak gönderebilir. ( Bu
cezalar hem alıcıya hem de satıcıya %2 üzerinden hesaplanarak gönderiliyor. )
Banka
kredileri, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın düşük tapu harcı beyanlarını tespit
etmek için kullanmış olduğu yollardan sadece biri. Eksik beyan edilen ev değeri
ve bu sebeple eksik yatırılmış harç tutarını belirlemek için ileride farklı
yollar kullanılarak ceza kesilebilir. Bu sebeple tapuda gösterilecek ev
değerinin gerçekten evi satın aldığınız değer olması ve tapu harcının da bu
değer üzerinden hesaplanması en güvenli yol olacaktır.
·
Düşük Gösterilen Tapu Harcı Yüzünden Fazla Vergi Ödenmesi
Tapu harcı
ile ilgili bir diğer konu da konut alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden
satılması halinde ödenecek olan Gayrimenkul Değer Artış Kazancı
Vergisi'dir. Burada bazı satıcılar tapuda beyan edilecek satış
değerini düşük göstermeye çalışarak alım ve satım arasında elde ettiği kârı
saklamaya, böylece daha düşük vergi ödemeye çalışabilirler. Bunun tespiti
durumunda tapu harçlarının düzeltilmesine benzer şekilde eksik ödenen verginin
de tamamlanması ve yanlış beyan için ceza ödenmesi gerekecektir.
Satış
bedelinin eksik gösterilmesi alıcı için de riskler oluşturur ve ileride evi
satmak istediğinde daha yüksek gelir vergisi ödemesine sebep olabilir.
Özellikle satış bedelinin eksik beyanı ve düşük tapu harcı ödenmesi ile
bağlantılı cezalardan sonra tapuda doğruya daha yakın bedeller beyan edilmeye
başlandı. Yeni konut alımlarında gerçek satış bedellerinin veya en azından
gerçeğe yakın bedellerin bildirilmeye başlanması, evlerin tapuda görünen
değerlerini de yukarı çekti. Geçtiğimiz yıllarda evini satın alırken değeri
düşük göstermiş kişiler, satın alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden evi satmak
istediklerinde gerçek değeri gösterince, aradaki alım ve satım farkından dolayı
fazla kâr elde etmiş gibi göründüler. Bu yüksek kârdan dolayı ödenen vergi
tutarları da katlandı.
Örneğin, 2014
yılı Ocak ayında 260.000 TL’ye evini almış bir kişinin tapuda 150.000 TL ev
değeri beyan ederek tapu harcı yatırdığını varsayalım. Konutunu da 2017 yılı
Ocak ayında 300.000 TL’ye satarken bu sefer doğru değer olan 300.000 TL'yi
beyan etsin. Bu durumda aradaki kâr, kağıt üzerinde 150.000 TL görüneceği için
satıcıya 32.000 TL’ye yakın bir değer artış kazancı vergi ödemesi tahakkuk
edecektir. Ev alımı sırasında gerçek bedeli (yani 260.000 TL) belirtmiş
olsaydı, herhangi bir değer artış vergi ödemesi tahakkuk etmeyecek ve sadece
toplamda 4.400 TL (110.000 TL*%4) fazladan bir tapu harcı ödemesi oluşacaktı.
Tapu harcını düşük göstermesinden dolayı 27.600 TL (32.000 TL - 4.400 TL)
fazladan bir ödeme yapmak zorunda kaldı. Bu durumu yaşamamak için en doğru yol konut alım bedeli üzerinden tapu
harcı beyanında bulunmaktır.
Tapu müdürlüğü anlaşmalı bankalarının yanında (anlaşmalı bankalar SMS'te bildiriliyor), satış işleminizi yapmış olduğunuz tapu müdürlüğünden cep telefonunuza SMS olarak gelen 12 veya 13 haneli seri numarası ile tapu harcı, damga vergisi ve döner sermaye bedelini tüm bankaların kredi kartı ile Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesi üzerinden ödeyebilirsiniz
Arsa Tapu Harcı Hesaplaması
Arsaların tapu
harcı hesaplaması da diğer tüm gayrimenkuller ile aynıdır. Yani tapuya beyan
edilen satış bedeli üzerinden alıcı %2, satıcı %2 olmak üzere toplam %4 tapu harcı
bedeli ödenir.
Konut Kredisi ile Alınan Konutlarda
Muaf Olunan Harç ve Vergiler
Eğer evinizi
konut kredisi ile alıyorsanız, ipotek harcından ve katma değer vergisinden muaf
olursunuz.
Emekliler,
ev hanımları, işsizler, dul ve yetimler, şehit yakınları ve gaziler, ek
gelirleri olmaması ve brüt alanı 200 m²’yi aşmayan bir konutları olması
durumunda, emlak vergisinden muaftır.
Yararlı Bilgiler
Yazılım : Emlakkobi